İstanbul Boğaziçi Hak Ettiği Değerin Altında | ARAŞTIRMA

Türkiye Veri İşleme Merkezi’nin hazırladığı ‘İstanbul Varlık Değerleri’ araştırmasının beşinci raporu yayınlandı. ‘İstanbul Boğaziçi’nin Değer Analizi’ adıyla yayınlanan rapor hakkında bilgi veren Türkiye Veri İşleme Merkezi Genel Müdürü İshak Kurtuluş Altun, İstanbul Boğazı içerisinde bulunan ortalama arsa metrekare fiyatının 9 bin 594 TL olduğunu belirterek, ““İstanbul’un toplam 5.2 milyar metrekareden ibaret olduğunu tespit etmiştik. 114 milyon 453 bin metrekareden oluşan Boğaziçi yüzölçümü olarak İstanbul’un yüzde 2’sine denk düşse de değer olarak yüzde 12’sini karşılamaktadır. Boğazda bulunan yapıların değeri 9 bin 500 TL iken bu rakam Monaco için 40, Londra için 25 bin dolar. Yani İstanbul Boğazı Monaco ve Londra’dan çok daha iyi ve güzel olmasına rağmen Monaco’nun 12’de 1’i, Londra’nın ise 7’de 1’i değerinde. Rakamlar bize gösteriyor ki, İstanbul’da değer odaklı planlama yapılması ve Boğaz’ın hakettiği değere kavuşabilmesi için bu konunun hassasiyetle ele alınması zorunlu hale gelmiştir.” dedi.

Altun, Boğaziçi’nde konutların ortalama metrekare fiyatlarının en yüksek olduğu ilçelerin başında 16 bin 500 lira ile Beşiktaş’ın geldiğini belirterek, onu 13 bin 500 lira ile Sarıyer, 9 bin lira ile Beykoz ve 8 bin 500 lira ile Üsküdar’ın izlediğini söyledi. Metrekare fiyatı en yüksek mahallelerin Vaniköy, Bebek, Beylerbeyi, Rumelihisarı, Yeniköy, Kuruçeşme, Arnavutköy, Ortaköy, Pınar, Mirgün ve İstinye olduğunu aktaran Altun, en düşük mahallelerin ise ise Tokatköy, Ferah, Bahçelievler, Kısıklı, Çamlıbahçe ve Yavuztürk olduğunu aktardı.
Altun, boğazda en değerli mahallelerde metrekare fiyatlarının 100 bin liraya kadar çıkabildiğini vurguladı.

Avrupa Yakası’nda yer alan iş yerlerinin ortalamasının Anadolu Yakası’na oranla 3 kat daha fazla olduğu dile getiren Altun, “Anadolu Yakası’nda bulunan toplam iş yerlerinin değeri 11 milyar 873 milyon lira iken, Avrupa Yakası’nın toplam iş yeri değeri 36 milyar 383 milyon lirayı buluyor.” diye konuştu.

1983, İstanbul Boğaziçi Alanı
İstanbul Boğaziçi, İşyeri Ort. Fiyat Dağılımı
İstanbul Boğaziçi, Daire Ort. Fiyat Dağılımı
İstanbul Boğaziçi, Arsa Ort. Fiyat Dağılımı
Boğaziçi Görünüm ve Etkilenme Bölgesi metrekare

Yıldız Teknik Üniversitesi Teknopark’ta çalışmalarını sürdüren Türkiye Veri İşleme Merkezi tarafından anıt eserler ve paha biçilemez arazileri değerlendirme dışında tutarak hazırlanan ‘İstanbul’un Varlık Değerleri’ araştırmasının beşinci raporu yayınlandı. İstanbul Boğazı içerisinde yer alan tapulandırılabilir ve işlevlendirilerek piyasa arzına açılabilir gayrimenkuller baz alınarak hazırlanan raporda, Boğaziçi’nde bulunan yapıların ortalama metrekare fiyatı 9 bin 500 TL, arsaların ortalama metrekare fiyatı ise 5 bin 594 TL olduğu saptandı. Araştırma sonucunda toplam arsa değeri 670 milyar TL iken yapı değeri ise 550 milyar TL olarak hesaplandı.

Altun, Boğaz’da en değerli arsa fiyatları konusunda ilçeler açısından başı ortalama 16 bin 30 lira metrekare fiyatıyla Boğaziçi’nin Beşiktaş kısmının çektiğini söyledi. Genel Müdür Altun, “Beşiktaş’ı, ortalama 5 bin 606 lira değerle Boğaziçi’nin Sarıyer kısmında kalan bölge takip ediyor. Bu rakam Üsküdar’da 4 bin 606 lira, Beykoz’da ise 2 bin 342 lira. Ancak şuna dikkat çekmek isterim ki bu araziler ilçelerin tümü değil, Boğaz Yasası’ne göre ilçelerin Boğaziçi’nde kalan bölgelerini kapsıyor.” diye konuştu. Bebek, Kuruçeşme ve Arnavutköy’de arazilerin ortalama metrekare fiyatlarının 10-15 bin TL aralığında olduğu bilgisini veren Altun, Ortaköy, Rumeli Hisarı ve Levent’te ise bu rakamın 15-20 bin TL olduğunu bildirdi​.

İSTANBUL BOĞAZI POTANSİYEL DEĞERİ 1 TRİLYON DOLAR

Boğazdaki potansiyel değerin İstanbul’daki tüm gayrimenkul değerlerini katlayacağına değinen Altun; “Araştırmada İstanbul Boğazı ile diğer Avrupa şehirleri arasında bir kıyaslamaya gittik. Elimizde bir elmas var. Londra’da fiyatlar 25 bin, Monaco’da ise 40 bin dolarken İstanbul Boğazı’nın öngörünümünde ortalama 2 bin 500 dolar. Avrupa şehirlerindeki bu rakamlar boğazın potansiyelini de gözler önüne seriyor. İstanbul’un yüzde 2’sini kapsayan Boğaziçi şu haliyle İstanbul’daki değerin yüzde 10’unu oluşturmaktadır. Potansiyeli İstanbul’daki tüm arsa değerlerinin toplamının yarısına yani yaklaşık olarak 1 trilyon dolara denk geliyor.” diye konuştu.

Arsa değerlerinin görünüm ve etkilenme bölgelerine göre dağılımı (tablo-1)

GİYDİRİLMEMİŞ PİYASA ARZLARINA GÖRE AVRUPA YAKASI ANADOLU YAKASI’NDAN PAHALI

TUVIMER’in Aralık ayı içerisinde İstanbul’daki ortalama metrekare fiyatını bin 357 TL olarak hesapladığını hatırlatan Altun, “İlk kez 1983 Boğaz Yasası’yla sınırları çizilen 114 milyon 453 bin metrekarelik Boğaziçi’nde Üsküdar, Beykoz ve Ümraniye ilçelerini kapsayan Anadolu Yakası’nda ortalama metrekare fiyatı yaklaşık 2 bin 860 TL olurken, Beşiktaş ve Sarıyer ilçelerini kapsayan Avrupa Yakası’nda gökdelen ve AVM’ler gibi yüksek katlı yapıların imarına izin verilmesiyle ortalama metrekare fiyatı yaklaşık 8 bin 467 TL’ye kadar yükseliyor.” dedi.

AVRUPA YAKASI’NIN PİYASAYA ARZ DEĞERİ ANADOLU YAKASININ 4 KATI

TUVIMER tarafından değer haritalarına göre hazırlanan raporda İstanbul’un Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası arasında piyasaya arz edilen gayrimenkuller baz alındığında değerler arasında 4 kat fark çıktığı belirtiliyor. Yapılan kıyaslamada Avrupa Kıtası’nda yer alan öngörünüm alanlarının ortalama rakamı 7 bin 599 TL iken Anadolu Yakası’nda öngörünüm alanı içinde yer alan bölgelerde bu rakam 3 bin 314 TL olarak hesaplandı. Anadolu Yakası’nda geri görünüm alanı metrekare başına 3 bin 416 TL, ‘Kırsal Alana Bağlı Etkilenme Bölgesi’ ise 2 bin 244 TL olarak ortaya çıktı. Bu rakamlar Avrupa Yakası’nda geri görünüm alanlarında metrekare başına ortalama 5 bin 785 TL, Kırsal Alana Bağlı Etkilenme Bölgesi’nde ise 8 bin 426 TL’ye kadar yükseldi.

YAPI ALANLARINDA 9 MİLYON METREKARE FARK

Anadolu Yakası ile Avrupa Kıtası arasında yapı alanları karşılaştırmasında yaklaşık 9 milyon metrekarelik bir fark bulundu. Anadolu Yakası’nda bulunan toplam yapı alanı 17 milyon 268 bin metrekare iken Avrupa Yakası’nda toplam yapı alanı 26 milyon 220 bin metrekare olduğu hesaplandı.

Fotoğrafı büyütmek için tıklayınız
Fotoğrafı büyütmek için tıklayınız

Fotoğrafı büyütmek için tıklayınız
Fotoğrafı büyütmek için tıklayınız

SİT ALANLARININ %28’i BOĞAZDA

İstanbul Boğazı içerisinde bulunan fiyat biçilemez SİT alanları için de ayrı bir çalışma yapan TUVIMER, İstanbul’da 410 milyon 546 bin metrekare SİT alanı bulunduğunu ve SİT alanlarının 114 milyon 453 bin metrekarelik alanının Boğaziçi’nde bulunduğuna dikkat çekiyor. Ayrıca araştırmada İstanbul Boğazı’nda bulunan 660 yalının toplam değerinin 50 milyar TL’nin üstünü çıktığına yer verildi.

İŞYERİ YOĞUNLUĞU AVRUPA KITASI’NDA

İstanbul Boğazı’nda işyeri vasıflı binaların toplam değeri 50 milyar TL’yi buluyor. Avrupa Yakası’nda yer alan işyerlerinin ortalaması Anadolu Yakası’na oranlar 3 kat daha fazla olduğu gözlerden kaçmadı. Anadolu Yakası’nda bulunan toplam işyerlerinin değeri 11 milyar 873 milyon TL iken Avrupa Yakası’nın toplam işyeri değeri 36 milyar 383 milyon TL’yi buluyor.

Boğaziçi SİT alanı içerisinde yer alan bölgenin haritası
Boğaziçi SİT alanı içerisinde yer alan bölgenin haritası

YAPI TABAN ALANLARINDA FARKLILIK YOK

Avrupa Kıtası’nda yer alan 8 milyon 133 bin yapı alanının ortalama 2 milyon 589 bin metrekaresi öngörünümde yer alırken, geri görünümde bu rakam 1 milyon 625 bin metrekareye tekabül ediyor. Yine Avrupa Kıtası’nda Kırsal Alana Bağımlı Etkilenme Bölgesi 2 milyon 449 bin iken şehir merkezlerine bağlı etkilenme bölgesi 1 milyon 468 bin metrekare olduğu belirtildi. Asya Kıtası’nda yer alan ortalama 7 milyon 546 bin metrekarelik yapı alanının 2 milyon 177 bini öngörünümde 1 milyon 787 bini ise geri görünümde yer alıyor. Anadolu Yakası’nda Kırsal Alana Bağımlı Etkilenme Bölgesi ise yaklaşık 1 milyon 468 bin metrekarelik bir yapı alanını kapsıyor.

İshak Kurtuluş Altun kimdir?

1979 Trabzon doğumlu olan İshak Kurtuluş Altun 2004 yılında Yıldız Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi mezunudur. Yüksek Lisans eğitimini Bahçeşehir Üniversitesi Yönetim Bilişim Sistemleri bölümünde tam burslu olarak tamamlayan Altun, İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nde çeşitli görevlerde bulunmuştur. Üniversite sonrası İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nde Koruma Uygulama Denetim Müdürlüğü’nün kurucu mühendisidir. Anıtlar Kurulu’nda görev aldıktan sonra ve Büyükşehir’de Genel Sekretere bağlı olarak yabancı yatırımcılar konusunda koordinatörlük yapmıştır. İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nden 2010 yılında ayrıldıktan sonra yurtiçi ve yurtdışı pek çok iş yapmıştır. Kuzey Irak’ta Rewandus Harir Khalifran Kentsel Dönüşümü projelerinde master planını yönetmiştir.

Doğu Karadeniz Yatırım Ofisi, Kentsel Risk Yönetimi, TUVIMER ve OVIMER gibi firmaların kurucu ortağı ve TUVIMER’in Genel Müdürlüğünü yapmaktadır. Trabzon, Rize ve Erzincan’da Kentsel Dönüşüm İşleri yapmaktadır. İstanbul’da ise Türkiye’nin en büyük gayrimenkul fonlarını yönetmekte ve Alternative Decision Reporting olarak geliştirilen TUVIMER gayrimenkul ve güvenlik konusunda Türkiye’nin en önemli yazılım firmasıdır.