İstanbul, Orta ve Orta Alt Gelir Grubuna Mensup Vatandaşların Konut Tercihi – Ağustos 2017

Türkiye’nin gayrimenkul sektörüne ilişkin en büyük veri havuzunu yöneten Türkiye Veri İşleme Merkezi sektöre dair veriye dayalı olarak yapmış olduğu analizleri raporlaştırarak kamuoyuna duyurmaktadır. Hürriyet Gazetesi’nden gelen konu önerisi doğrultusunda İstanbul’da orta ve orta alt gelir sınıfına yönelik hazırlanan incelemede söz konusu gelir grubunda yer alan vatandaşların İstanbul’da konut tercihini belirleyen faktörler mercek altına alındı.

İstanbul’da 2017 yılına ait satılık ve kiralık konutlar olarak iki farklı incelemede bulunan AR-GE ekibimiz, sonrasında bu konutları 0-5 yaş ve 5+ yaş üzeri olarak segmentleştirmektedir. Ortaya çıkan veriler uzmanlarımız tarafından yorumlanarak İstanbul’da orta ve orta alt gelir grubuna sahip vatandaşların tercih edebileceği alanlar üzerinden bir sonuca ulaşmıştır.

TÜRKİYE VERİ İŞLEME MERKEZİ’NİN HAZIRLADIĞI TÜM RAPORLARI GÖRMEK İÇİN TIKLAYINIZ

Yıldız Teknik Üniversitesi, Teknopark’ta çalışmalarını sürdüren AR-GE ekibimiz, 2017 yılı itibariyle İstanbul’da satılık ve kiralık konut metrekare fiyatlarının en düşük olduğu 10 ilçeyi belirleyerek tespitlerde bulunan uzman şehir plancılarımız konuyu iki farklı açıdan ele almaktadır. Barınma ihtiyacının karşılanmasına dair en can alıcı başlık iş imkanları olarak öne çıkmaktadır. Özellikle son yıllarda varlığını etkin bir şekilde hissettiren göçmen profilinin şehrin tüm alanlarına iş imkanlarına bağlı olarak dağıldığı gözlemlenmektedir. Bu profil incelendiğinde genel olarak bir hane içerisinde birden fazla ailenin yaşaması, ailelerin yanı sıra sayısı oldukça yüksek grupların tek bir evi yatakhane ya da bekar evi olarak kullanması oldukça sık rastlanan bir durum olmuştur. Söz konusu alanlar ortalama m² kira fiyatlarının 12.5 TL’nin üzerine çıkan alanlar olarak öne çıkmaktadır. Dar gelirli birey ve ailelerin bahsedilen yerlerden ev satın alması mümkün görünmemektedir.

TUVIMER AR-GE ekibinin ikinci tercih sebebi olarak belirlediği diğer unsur ise düşük maliyetli alanlar olarak öne çıkıyor. Barınma ihtiyacının karşılanmasına yönelik genel olarak merkezi iş çevrelerine uzak olarak nitelendirebileceğimiz alanlar ekonomik şartların da yönlendirmesi ile dar gelirli grubun tercih ettiği/edebileceği bölgeler olarak dikkat çekmektedir. Bu ilçeler;

 Arnavutköy
 Sultangazi
 Çekmeköy
 Çatalca
 Avcılar
 Esenler
 Başakşehir
 Esenyurt
 Beylikdüzü
 Sultanbeyli
olarak görülmektedir. Bu ilçelerde 100 m² lik bir konutun ortalama değeri 800-1250 TL aralığında değişmektedir. ( 8-12.5 TL/m²)

İstanbul'da bulunan ilçeler arasında en düşük kira bedeline sahip alanları gösteren grafik
Tablo-1: İstanbul, En Düşük Kira Bedeline Sahip İlçeler

EN YÜKSEK KİRA ARTIŞI SULTANGAZİ
EN DÜŞÜK KİRA ARTIŞI BAŞAKŞEHİR, BEYLİKDÜZÜ, ÇEKMEKÖY

Kira fiyatlarının en düşük olduğu bölgelere dair incelememizi son iki yıllık süreçte yaşanan kira değişimlerini değerlendirmeye alarak genişlettiğimizde; ortalama artış oranının %10 seviyelerinde olduğu görülmektedir. Bu alanlarda yaşanan en yüksek değer değişimi ise %25’lik oranla Sultangazi ilçesinde yaşanmıştır. En düşük kira artışlarına bakıldığında ise Başakşehir, Beylikdüzü ve Çekmeköy ilçeleri ön plana çıkıyor. Bu durumun esas nedeni olarak bu bölgede konut üretiminin oldukça yüksek olması ve satın alınan gayrimenkullerin satın alma işlemlerinden sonra kiralanmaya yönelmesi (ya da satılamadığı için kiralık seçeneğinin değerlendirilmesi) ile gayrimenkul pazarında oluşan konut arzı miktarının yüksek olması olarak açıklanabilir.

İstanbul Kiralık Konut Fiyat Haritası
Harita 1: İstanbul’daki Kiralık Konut Fiyatlarını Gösteren Harita

SATILIK KONUTLARDA ARZ-TALEP DENGESİ FİYATI BELİRLİYOR

Kira değerleri dışında satılık konut değerleri de dar gelirli vatandaşların konut sahibi olabilmesi için önemli bir kriter olarak karşımıza çıkmaktadır. TUVIMER AR-GE ekibi olarak ortalama m² en düşük olan ilk 10 ilçeyi incelediğimizde karşımıza Esenyurt, Sultangazi, Beylikdüzü, Avcılar, Silivri, Arnavutköy, Esenler, Sancaktepe, Sultanbeyli ve Pendik ilçeleri ön plana çıkıyor. Bu ilçelerde ortalama konut m² değerleri 2250 – 2950 TL/m² aralığında bulunmaktadır.

İstanbul, Satılık Konut Fiyatları
Grafik 2: İstanbul, En Düşük Satılık Konut Bedeline Sahip İlçeler

Bu ilçelerde yaşanan değer değişimlerini arz ve talep dengesi direkt olarak etkilemektedir. Ortalama değer değişimi son 2 senede % 13 olarak tespit edilmiş olmakla birlikte en yüksek değer artışının Esenler ve Sultanbeyli ilçelerinde en düşük artışın ise Silivri’de olduğu görülektedir. Silivri değerlerine bakarak aslında bu bölgede konut fiyatlarında son 2 yıl içerisinde artış olmadığı dahi söylenebilir. Bu konuyu Silivri bölgesindeki yazlık talebinin oranı ve iş imkanlarına erişimle açıklamak mümkün olabilir. Silivri genel olarak arazi ve arsa piyasasındaki değişiklik ile ön plana çıkmaktadır. Silivri yerleşiminin İstanbul’un merkezi alanlarına toplu taşıma ile erişim imkanlarının düşük olması bu alanın dar gelirli vatandaşların konut edinme ve barınma ihtiyacına yönelik tercih etmesinin önüne geçmektedir.

İstanbul'daki Satılık Konut Fiyatlarını Gösteren Harita
Harita 2: İstanbul’daki Satılık Konut Fiyatlarını Gösteren Harita

ORTA VE ALT GELİR GRUBUNA MENSUP VATANDAŞLARIN
İSTANBUL’DAKİ SIFIR ve İKİNCİ EL DAİRELERE ULAŞIM İMKANI

İstanbul’da konut değeri üzerine yapılan araştırmamızda önemli bir kıstas olarak bina yaşını belirtebiliriz. Konut değerine direkt olarak etki eden bu konu baz alınarak İstanbul’un ilçelerine yönelik bakıldığında özellikle tarihi eser niteliğinde ya da inşaa edildiği dönemin izlerini taşıyan kültürel ve tarihi niteliklere sahip konutlar yeni üretilen konutlarla kıyaslandığında daha yüksek değere ulaşmaktadır. Özellikle Boğaziçi’nde rastlanılan bu durumda Beşiktaş, Sarıyer, Üsküdar, Beyoğlu, Adalar ve Beykoz gibi ilçeler ön plana çıkmaktadır. Sıfır ve ikinci el konutlar arasındaki değer farkının %30 ve daha yüksek orana sahip olan ilçeler incelendiğinde karşımıza; Zeytinburnu, Bakırköy, Bağcılar, Kadıköy, Sultanbeyli, Esenler, Gaziosmanpaşa ve Şile çıkmaktadır. Bu ilçelerde 0-5 yaş arası konutların ortalaması ile 5 yaş üstü konutların ortalamasına nazaran %30’dan fazla m² değerine sahip olduğu gözlemlenmektedir. Türkiye Veri İşleme Merkezi Strateji ve İş Geliştirme Direktörü Ömer Türkoğlu Şile dışındaki ilçelerin genel olarak merkezi ve yüksek nüfus-yapılaşma oranına sahip olmasının ortak özellik olarak belirtilebileceğine değinerek; “Yeni konut üretiminde oluşan değer farklılıkları söz konusu ilçelerde yık-yap sistemi ile üretiliyor olması önemli doneler arasında yer almaktadır.” “Şile’de ise bunlarla ilintili olmayan bir durum söz konusu… Şile, özellikle son dönem projeleri ile erişebilirliğini –bilhassa karayolu vasıtası ile- maksimum düzeye çıkartmış turizm potansiyelini arttırarak yüksek rağbet ve talep ile kaliteli ve/veya lüks konut ihtiyacını karşılamak amacıyla üretilen yüksek m² değerlerine ulaşabilen önemli bir bölge olarak dikkat çekmektedir. 2015 yılından bu güne ortalama konut m² fiyatlarındaki yüzde 35’e yaklaşan artış da bu söylemi destekler nitelikte görünmektedir.” diye konuştu.

Grafik 3: 0-5 Yaş Binalarda Satılık Konut Metrekare Fiyatı En Yüksek İlçeler
Grafik 3: 0-5 Yaş Binalarda Satılık Konut Metrekare Fiyatı En Yüksek İlçeler

DÜŞÜK METREKARE FİYATLI İLÇELERDE
SIFIR ve İKİNCİ EL KONUT FİYATLARI PARALEL

Türkoğlu, sıfır konutlarda yaşanan değer değişimlerine dair yapılan araştırma kapsamında düşük metrekare değerine sahip ilçelerde konut fiyatlarının paralel seyrettiğini vurgulamaktadır.

Türkoğlu, Sıfır konut m² ortalama değerlerine yönelik yapılan incelemelere göre karşımıza çıkan en düşük metrekare fiyatlı ilk 10 ilçenin; Esenyurt Arnavutköy Beylikdüzü Avcılar Sancaktepe Silivri Çatalca Sultangazi Başakşehir Sultanbeyli Şeklinde olduğunu belirterek; “Araştırmanın bu kısmına bakıldığı zaman ortalama konut m² düşük olan ilk 10 ilçede aslında yeni üretimlerde de büyük değer artışlarına rastlanmadığı, bu üretimlerin de genel müşteri kitlesi olan orta ve orta alt kullanıcı kesimine hitaben üretildiği sonucunu ortaya çıkarmaktadır. Sıfır konutlara yönelik incelemede sıfır konutlara ait m² değerlerinin en düşük olduğu ilk 10 ilçenin ortalamasının 3000TL/m² seviyesinin altında kaldığı gözlemlenmektedir.”

Grafik 4: 0-5 Yaş Binalarda Satılık Konut Metrekare Fiyatı En Yüksek İlçeler
Grafik 4: 0-5 Yaş Binalarda Satılık Konut Metrekare Fiyatı En Yüksek İlçeler

Değerlerin bu seviyede seyrediyor olması genel arz durumu ve stoktaki konut sayısının yüksek olması, halihazırda yeni konut üretimine uygun arazi ve arsa erişilebilirliğinin fazlalığı, bu alanların edinme maliyetinin merkezi bölgelere göre nispeten düşük olması bilgileri ile doğrulanabilir.

Online sistemlerimiz üzerindeki kullanımlara yönelik yapılan araştırma sonuçlarına göre; konuta yönelik orta ve orta alt ölçekli olarak tanımlayabileceğimiz yatırımların geçtiğimiz 24 ay içerisinde Esenyurt Beylikdüzü ve Çekmeköy,Sancaktepe,Sultangazi, Sultanbeyli ve Arnavutköy ilçelerinde yoğunlaştığı, bu yoğunlaşma sonucunda Çekmeköy konut değerlerinin gerçekleştirilen projelerinde tetiklemesi ile hızlı bir şekilde artarak orta ve orta alt gelir grubuna hitap etme sınırının üstünde seyretmeye başladığı, konut yatırımlarında İstanbul’da yaşayanların Kocaeli ve Tekirdağ, Çorlu- Çerkezköy aksı gibi kolay erişilebilir komşu illere de yönelmeye başladığından bahsedilebilir. Şehir dışı konut yatırımlarının genel olarak 1200 TL/m² civarında değere sahip bu bölgelere yönlenmesinin en önemli sebebi bu bölgelerde sağlanan sanayi öncelikli iş imkanları, erişilebilirlik ve nüfus hareketlerinden kaynaklanan talep artışı şeklinde sıralanabilir. Bu durum İstanbul’un kabuğuna sığmamaya başladığı sonucuna da bizleri götürebilir.

GRAFİK VE HARİTALAR

İstanbul, Orta ve Orta Alt Gelir Grubuna Mensup Vatandaşların Konut Tercihi – Ağustos 2017” için 2 yorum

Yorumlar kapatıldı.