İmar Barışı Yasalaşıyor! Peki İmar Barışı Artı ve Eksileri Neler?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından dile getirilen İmar Barışı gündeme bomba gibi düştü. İmar durumuna uyumsuz yapılara iskan verilmesini öngören tasarı yaklaşık 15 milyon yapıyı kapsıyor. ‘İmar Barışı’ konusunun artı ve eksi yanlarını Şehir Plancısı ve Tuvimer Strateji ve İş Geliştirme Direktörü Ömer Türkoğlu Emlakjet için değerlendirdi.

Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki tarafından dile getirilen ve kısa sürede sonuca bağlanması beklenen İmar Barışı ile imar planına uyumsuz yapılara iskan hakkı tanınarak kayıt altına alınacak. Tasarının henüz yasalaşmadan yorum yapmanın doğru olmadığını vurgulayan Tuvimer Strateji ve İş Geliştirme Direktörü Ömer Türkoğlu; “Beyan esaslı bir değerlendirme yapmamız gerekirse, bu durum bir yandan yanlış uygulamaların desteklenmesine yönelik negatif bir algı oluştururken, bir yandan da orta gelirlilere konut satışında pozitif bir harekete neden olabilecek. Çünkü düşük fiyatlı bu yapılara iskan verilmesi, konut kredisine uygun halde alınıp satılabileceği anlamına da geliyor. Kesin düzenleme, taslak Meclis’te yasalaşırsa belli olacak.”

ORTA GELİRLİLERİN KONUT EDİNİMİNE İMKAN SAĞLAR

Konuyla ilgili asıl değerlendirmenin düzenleme Meclis’ten çıktıktan sonra yapılması gerektiğini belirten Türkoğlu, bu süreçte yapının kullanım izninin alınabilmesi için belirlenmiş olan kriterlere uyumlandırılması adına minimum gerekliliklerin netleştirilmesi gerektiğini kaydetti.

Türkoğlu, “Söz konusu olan yapılar, kat irtifakı dahi olmayan, işgalli, hatta imarında arsa tapusu olarak geçen, bu nedenle iskanı olmayan ve krediyle alıma uygun olmayan yapılar. Fakat iskan alındığında, iskanlı yapı, otomatik olarak konut kredisiyle alıma da uygun olduğu anlamını taşır. Şimdi krediye uygun olmayan bu yapıların krediye uygunluk taşıması gibi bir durum kesin olarak oluşacak mı, bu akla ilk gelen konular arasında. Bu durumda özellikle satış bedelleri daha düşük olan, düşük kondisyonlu ve krediye uygun olmayan yapılar, hem orta gelirlilerin konut edinimine imkan sağlar, hem de gelen taleple değerlerde yeni bir dengeleme oluşması durumu söz konusu olabilir. Gayrimenkul sektöründe özellikle konut alanında hareketli bir dönemin tekrar başlaması için önemli bir etkeni tartışıyor olabiliriz” değerlendirmesini yaptı.

Açıklamalarda ‘çürük olmayan’ söyleminin dikkat çekici olduğunu belirten Türkoğlu, “Bu durumda iskan almak isteyen tüm yapılar için bir test uygulanması ve bu sektörün de canlanması söz konusu olabilir. Bu kapsamda maliyetinin mal sahiplerince üstlenileceğini tahmin ettiğim kontroller sonucu, kamu tarafında öncelikli müdahale alanlarının tespiti, risk durumunun takibi, noktasal işlenebilir data toplayarak analizlere dahil etme ve süreci daha iyi bir şekilde yönetmek için iyi bir fırsat yakalama gibi konular da kendini gösterebilir” diye konuştu.

‘YANLIŞ YAPILANMA NASIL OLSA KABUL GÖRÜYOR’ ALGISI OLUŞUYOR

Gayrimenkul sektörünün bugün yaşadığı yapılaşma sorununa esas olan ana konu, kuşkusuz göçlerle oluşan plansız kentleşme ve gecekondulaşma… Bununla birlikte Türkiye’de gecekondulaşmanın ilk tohumlarının atıldığı 1950-1980 yılları arasında ve çok katlı yapıların arttığı 80’li yıllardan bu yana çeşitli zamanlarda çoğu politik nedenlerle alınmış olan imar afları yaşandı. Kaçak olarak yapılan yapılardan yasada belirtilen koşullara uygun olanlarının kayıt altına alınması anlamına gelen bu aflarla mülkiyet ve yapılaşma sorunu aşılmaya çalışıldı.

Türkoğlu bu noktada uyarıyor: “Geçmişte önce tek katlı ve küçük ölçekli gecekondularda af sözkonusuydu, bugün o yapıların 8 katlı olanlarıyla mücadele ediyoruz. Yani sorun aslında katlanarak gidiyor. Bugün bakıldığında projelerin çoğu eskiye oranla plana uygun ilerliyor, iskanı olmayan binaya elektrik ve su bağlanmıyor. Bazı firmaların yanlış uygulamaları haricinde gecekondulaşmaya imkan verecek bir yapı, bugün yok. Ancak imar barışı toplumda ‘Yanlış uygulamalar nasıl olsa bir gün kabul ediliyor’ algısını oluşturduğu için, çözüm yaratmıyor. Uyumsuzluğun uyumlu kabul edilmesi ve yapanın yanına kâr kalacağına yönelik fikir ve eylemlerin daha fazla artması için uygun bir ortam sağlanıyor. Bunun yerine daha bütüncül bir planlama bakış açısıyla kentsel dönüşüm yasası çıkarılmalı ve bundan sonraki yapılar için kalite standartlarının konulması ile ilgili kalıcı çözümler üzerine odaklanılmalı. Denetimde eksiklik veya görmezden gelme durumları, bugünkü sorunun esas nedeni. Günümüzde bu sayı yeni üretilen konutlarda ciddi anlamda azalmış olsa da mevcut durumu görmezden gelerek plan yapılması hatalı olur ve gelecekte çok daha ciddi sorunlarla karşı karşıya kalabiliriz.”

Peki kanuna uyan inşaatçılar da mükafatlandırılır mı?

İmar barışının kentsel dönüşüm için gerekli finansman desteği sağlamasının önemine değinen İNDER Yönetim Kurulu Başkan Nazmi Durbakayım ise “Sadece sağlam ama iskanı veya ruhsatı olmayan yapılara kapsayan bu af ile birlikte, söz konusu yapılardan alınacak olan harçların ‘’Afet Yasası’’ için gerekli olan kamulaştırma bedeli ve kira yardımı bütçelerine harcanacak olması da, sektörümüzde çok güçlü bir görevdeşlik yaratacaktır. Buna ek olarak ruhsat veya iskana bağlı olarak sorun yaşayan ve banka teminat mektubu alamayan yapıların, imar affıyla birlikte finansman sıkıntılarını aşacağı bir diğer olumlu katkı olacaktır” değerlendirmesini yaptı. İskandan sonra yasal tadilatlarla değişen projelerin de kapsama alınmasını umduklarını kaydeden Durbakayım, “Özellikle riskli binaların bu affa girmemesini son derece olumlu buluyoruz. Artık kimse riskli bina üretmeye cesaret edemeyecektir diye düşünüyorum. Ancak kanun ve yönetmeliklere saygılı bu şekilde bina inşa edenlerin de mükâfatlarının olması için devletimizin nasıl bir planı olduğu hususunu da merak ediyoruz” dedi.

İmar affı mı, imar barışı mı?

Bu arada Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki yürütülen yasa tasarısı ile ilgili yapılan eleştirilere karşı yapıların kayıt altına alınmasının bir imar affı olmadığını söylüyor. Özhaseki, bunu “Bazı belediyeler kendi bölgelerindeki yapıların yüzde 50’den fazlasının kaçak olduğunu belirterek, mevcut yapıların bir şekilde kayıt altına alınmasını istiyorlar. Bir ilçe düşünün 30 bin kaçak yapı var. Müfettişler niye yıkmadın diye belediyelere soruşturma açıyor. Başkan ve ilgili yöneticiler kendini kurtarmak için, yıkım ihalesi yapıyor, bir tek teklif gelmiyor. Ne yapacağız, diyorlar? İstanbul’daki belediye başkanlarından bir kısmı, o öneriyi getirmişler. Af değil, imar barışı sağlansın isteniyor. Örneğin Avcılar’da 5 kat yapılması gereken yere 8 kat yapılmış. Orası yıkıldığında yeniden 8 kat yapma izni verilirse o af olur. Ama belediyelerin bu getirdiği sadece mevcut durumu, yani çıkılmış olan 8 katı kayıt altına alma işi” diyerek açıklıyor.

Belediyeler nerede zorlanıyor?

Belediyeler için normal şartlarda kaçak olan binaların tespiti bir tebligatla yapılabilecek bir uygulama. Gereken kararlar alınabiliyor. Ancak bazı belediyeler hariç, çoğu yerel yönetimler, uygulama konusunda halkla karşıya karşıya geldiğinde sorunları çözüme kavuşturamıyor. Daha doğrusu halkla karşı karşıya gelmek istemiyor. Müteahhitler de bu yapılara girerek buralarda oturan vatandaşları ikna sürecinde sıkıntılar yaşayınca süreç tıkanıyor.

Bunları da sevebilirsiniz