Konut Fiyatları Düşüyor Mu? Emlak Balonu Söylemi Neyi Amaçlıyor?

Türkiye Veri İşleme Merkezi (TUVİMER) Ar-Ge ekibimiz tarafından hazırlanan ve kamuoyuna sunulan “İstanbul Konut Değer Değişim Raporu (Haziran 2016/Haziran 2017)” raporumuzda konut fiyatlarında yaşanan sınırlı artışın dikkat çekici boyutta olduğu, bu durumun ne kadar süreceği ve hangi boyutta gerçekleşeceği gibi unsurların tam olarak bilinemeyen bir harekete zemin hazırlıyor olabileceğine yönelik tespitlerimizi belirtmiştik.

Emlakjet.com tarafından ulaştırılan talep üzerine yıl sonunda yeni bir bülten olarak hazırlayarak güncelleyeceğimiz datalara hızlı bir göz atma fırsatı bulabildik. İnceleme sonucunda bir önceki çalışma bulgularına paralel gelişmeler dikkat çekici boyuta ulaşmış durumdadır. Konu ile ilgili TUVİMER Strateji ve İş Geliştirme Direktörü Ömer Türkoğlu’nun değerlendirmesi aşağıdaki gibidir.

İstanbul’un ilçelerine yönelik olarak 2017 yılının ilk 6 ay ortalaması ve sonrası dönem olmak üzere iki dönem için gerçekleştirilen araştırmada son 4 ay ortalamasının ilk altı ay ortalamasına göre düşüş gösteren konut fiyatları ile dikkat çektiğini belirtmekte fayda var. İncelemeyi biraz daha derinleştirmek için bina yaşlarını, araştırmada sıfır konutlar, 1-5 yaş arası konutlar ve 5-10 yaş arası konutlar olmak üzere tekrar ele aldığımızda değer değişimlerinde eski-yeni bina ayrımlarının oldukça önemli olduğunu tespit ettik.


%5 ve ÜZERİNDE BİR DEĞER DÜŞÜŞÜNE SIK RASTLANMIYOR

Ortalama metrekare değerlerinde genel düşüş eğiliminin sıfır ve yüksek metrekare bedelli konutlarda olduğu, bu düşüşü yeni binaların da kısmen takip ettiği, bu segmentte genel durumun da bir önceki döneme göre değerin sabit kalmasından öteye geçemediği gözlemlenmiştir. Yani yeni binalarda ve sıfır binalarda bu sene değer artışı görmek zor gibi duruyor. Ama %5 üzerinde ciddi düşüşlere de genel ortalamada pek rastlanabildiği söylenemez.

5-10 yaş arası konutlara yönelik olarak incelemeyi gerçekleştirdiğimizde ise durumun tam tersi olduğu ve fiyatlarda yüzde 0-7 arası artışlar gözlemlendiğini söyleyebiliriz.

Konut değer hareketlerinde dikkat çekici birkaç ilçeden bahsedecek olursak sıfır ve yeni konutlarda kısmi değer azalışı tespit ettiğimiz ilçeler; Bakırköy, Kadıköy, Beşiktaş, Şişli, Beykoz, Beyoğlu, Sancaktepe, Sarıyer olarak listelenebilir. Bu ilçelerde değer sıfır ve yeni binalar için %2-5 arası düşüşler göstermektedir.

Bu oran içinde bulunduğumuz dönemde çok ciddi bir sıkıntı ve risk gibi görünmemekle beraber reel yatırım maaliyeti olarak baktığımızda ciddi bir sorunla karı karşıya kalmak söz kousu olabilir. Döviz ve faiz getirilerinin bu dönemde daha yüksek olduğuna üzülerek dikkat çekmek gerekiyor. Yıl sonuna kadar bu değerlerde iyileşme beklemek konusunda çekincelerimiz bulunmaktadır.

Değer artışlarına bakıldığı zaman ise karşımıza yeni ve sıfır binalarda çıkan ilçeler; Zeytinburnu, Ümraniye, Sultangazi, Gaziosmanpaşa, Fatih, Esenler, Çatalca, Başakşehir. 5-10 yaş arası binalara yönelik incelemede ise neredeyse hiç bir ilçemizde %1 üstünde düşüşe rastlanmamış, fakat yıllık artışlarında %7 seviyesinin çok üstüne çıkmayacağı tahminlerine zemin hazırlayacak sonuçlar ile karşılaşılmıştır. Konut fiyatlarında kedini göstermeye başlayan  durağan ve artık aşağı yönlü de olabilen bu hareketin konut sektöründe bir düzeltme hareketi mi olduğunu tartışmaya gerek olduğunu düşünmüyorum. Fakat düzeltmenin oranı çok önemli ve kimsenin sahip olduğunu düşünmediğimiz bir durum.

“KAZANÇ SAĞLANABİLECEK KONUTLAR MEVCUT”

Emlak balonu gibi söylemlere gelince piyasaya korku salmak için oluşturulan bu tarz söylemlere dikkat etmek gerekir. Halen İstanbul da ciddi kazançlar sağlayabilecek konutlar alabilmek mümkündür. Önemli olan lokasyon, proje tip seçimlerinde dikkatli ve değer tespiti konusunda biraz daha detaycı olmaktır. Tabi ki değerinin üstünde arz edilmeye çalışan projeler de var. Yakın zamanda bu alanda da bir dengelemenin oluşması en büyük beklentimiz.

Sonuç olarak gayrimenkul uzun yıllardır en önemli yatırım alanları içerisinde yer aldı ve almaya devam edecektir. Değer artışlarının pozitif ivme ile devam etmesi ise mevcut durumda çok mantıklı görünmemektedir. Süreli duraklama ve geri dönüşler olası olmakla birlikte konut değerlerinin en büyük nedenlerinden biri olan arsa ve arazi değerlerini yakından takip etmek gerektiğini düşünüyoruz.

Bunları da sevebilirsiniz